2017年衡阳市区房地产数据年中报

衡阳楼市通2017-07-27 10:26

2017年衡阳市区房地产数据年中报


(一)商品房供销情况
1、商品房供应量

2017年衡阳市区房地产数据年中报

2017年上半年,市中心城区累计批准预售商品房98.64万㎡,与去年同期相比增长-26.21%,其中批准预售住宅面积77.08万㎡,与去年同期相比增长-23.17%。今年上半年,中心城区商品房总体供应表现不足,呈现下滑趋势。开发企业推盘速度放缓、严格把控推盘量是导致今年市场一直处于供应的不饱和状态的主要因素。一季度和二季度对比,二季度的市场供应相对放松,商品房批准预售面积环比增长66.16%,其中住宅批准预售面积环比增长200.68%。

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2017年上半年,中心城区新建商品房供应情况划分城区来看,蒸湘区新增商品房供应面积占中心城区的48.25%,仍为中心城区新增供应量最大的城区,但供应量同比呈负增长状态,减幅达36.70%。从供应占比值可以看出,蒸湘区在中心城区新房市场主导地位不变,虽然后备建设用地虽然不多,但在建大项目数量仍然较多。雁峰区上半年新增商品房供应城区排行第二,是今年唯一一个新增供应同比呈正增长的城区。该城区在全市供应紧缩的局面中逆流而行。上半年商品房供应量增幅达76.84%,住宅供应量增幅达172.06%,可见住宅放量为其主因。珠晖区的新增商品房供应城区排行第三,一季度该城区住宅为零供应,4月份该城区的几大项目集中放量。相比其他城区,该城区今年的供应量减幅相对较小。石鼓区为四城区中新增供应量最少的城区,且同比减幅最大,主要表现在住宅新增供应上,该城区两个季度的市场新增供应情况基本相当,房源推新速度相对较为平缓。
2、商品房销售量

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2017年上半年,中心城区累计销售商品房20837套、面积231.48 万平方米、金额109.93亿元,与去年同期相比分别增长15.46%、14.75%、27.90%,其中住宅销售18073套、面积209.32万平方米、金额92.09亿元,同比分别增长17.78%、15.90%、30.51%。今年衡阳中心城区商品房销售可谓一片火热,套数、面积销售同比指标涨幅均保持在15%以上,受房价上涨影响,销售总金额涨幅更是达到30%以上。今年衡阳获批“中国制造2025”试点示范城市并纳入长株潭试点示范城市,并定位于“湘南地区中心城市”,这无疑是实现衡阳各方面发展的重大契机,衡阳房地产行业也搭乘这趟发展列车进入快速发展的上升通道。

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从上图月销售面积对比走势图可以看出,今年上半年中心城区各月的销售情况起伏不大。5月全国楼市调控、长沙限购等大环境一定程度上刺激了衡阳购房人群的敏锐神经,加上五一、端午节等一系列节目活动增加了衡阳楼市“红五月”活跃度,所以上半年中心城区销售最高点出现在5月,商品房销售面积达45.17万平方米。同时可以看到,今年中心城区商品房市场销售的高峰节点均出现在每个季度的中旬,可见市场销售规律也是有迹可循。
2017年上半年,中心城区新建商品房销售划分城区来看,蒸湘区仍为中心各城区中的销售霸主,该城区的商品房销售面积占中心城区的43.66%,但销售面积同比增幅略低于中心城区平均水平。蒸湘区的房地产发展已经较成熟,配套领先,消费前景先人一步,长期以来占据市场销售的主导地位,该区域内华新开发区更是政府投巨资打造的重点建设区域,未来市场潜力仍不可限量。其次为石鼓区,该城区商品房销量同比增幅达57.74 %,住宅销量同比增幅更达64.71 %,成为今年以来中心四城区中爆发力最强的城区。虽然该城区在成交量上与蒸湘区仍有较大差距,但目前已逐渐发展成为中心城区商品房销售的第二战场。雁峰区销量排行第三。截止至目前,该城区商品住宅销售面积同比回落10.40%,为当前中心四城区中住宅成交唯一下滑的城区,但非住宅成交方面却有所攀升。雁峰区为南城老城区,前几年房地产发展增长迅速,今年市场的住宅需求有所缩减,但市场商业发展趋势明显。珠晖区商品房销量仍排在中心各城区的末位,商品房销售相比去年增长幅度不大。该城区房地产起步相对较晚,已经逐步跟上其他城区的脚步。酃湖片区优越的自然条件及高铁的交通优势,被市场一致看好,未来发展潜力无限。
3、商品房面积供销对比(商品房批准预售面积:商品房销售面积)

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2017年上半年,市中心城区商品房供销比为0.43,商品房面积住宅供销比为0.37。今年市中心城区新增住宅供应处于低位,但成交量却稳定增长,形成较大的供销差异,市场库存得到快速下降。上半年雁峰区的新增商品房供销比值相对稍大,但未超过0.6;石鼓区的供销比值最小,仅为0.22。从近12个月中心城区商品房供销对比情况可以看到,今年以来各月的供销比值均处于较低的水平线上,市场新增供应一直处在“供不应求”的状态,每月新增住宅供销比值均在0.45(包括0.45)以下。
4、商品房住宅套型结构(按套数计)
我市认真贯彻落实中央关于促进房地产市场平稳健康发展的政策,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。当前销售数据说明,我市中心城区房地产处在平稳健康的发展水平中,并未有房产泡沫之说。同时中心城区房地产销售的“住宅属性”较强,基本为刚性需求和改善性需求,市场存在的投机性炒作成分较少,购房人群较为理性。
2017年上半年,市中心城区新建商品房住宅(套数)供销比为0.38,供应套均面积为111㎡,销售套均面积为116㎡。中心城区市场受二胎开放政策影响较大,为了迎合二孩刚需,市场加大了大户型的供应比例,今年120㎡以上的户型比例相比去年同期明显增加。从各户型供销结构来看,市场小于90㎡面积户型供销比值为0.25,今年累计消化库存2387套;144㎡以上户型供销比值最低,仅为0.18,为库存下降率最快的区间;90-144㎡面积户型为供销比值相对稍大,但尚不过0.45,为库存消化量最多的区间,今年以来共累计消化住宅库存7436套,该区间为市场住房刚性需求释放的主力区,消化体量很大,同时市场供应占有百分比已超过总体供应的84%。

二、商品房价格分析

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2017年上半年,中心城区新建商品房网上住宅签约均价为4399元/㎡,与去年同期相比增长12.61%;非住宅签约均价为8051元/㎡,同比增长10.48%。衡阳属于三、四线城市范畴,一直以来房价相对其他城市处在一个“洼谷”地带,但近一年衡阳房价迎来两拨大幅度的调价,首当其冲的便是品牌房企旗下的品质大盘。目前,衡阳房地产市场综合品质高、开发实力强的楼盘已成为市场的主流,而地理位置、产品欠佳、企业资金实力差的楼盘成交表现乏力。
从价格走势图可以看出,今年以来我市中心城区各月住宅均价均在2016年当月水平之上运行,走出了一条稳步上升的价格曲线。6月份衡阳中心城区住宅均价已经达到4667元/㎡。近几年我市开发的楼盘品质越来越高,成本自然也越来越高,加上今年新房市场供应量一直处于“供不应求”的状态,所以房价越走越高。非住宅方面,中心城区非住宅受成交类别的结构性因素影响较大,价格波动很难得到真实的反映。

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分城区看,蒸湘区住宅均价尚处在中心城区平均水平之下,同比涨幅各城区中最小。团购项目海博星都、鸿昌花园这两个项目一定程度上拉低了该城区的整体均价。事实上,蒸湘区销量排行前20的楼盘中,4000-4500元/㎡占40%,4500-5000元/㎡占30%,5000元/㎡以上占5%。珠晖区今年房价涨幅最大,为19.79 %,现已成功摆脱了衡阳中心城区房价“洼地”的称号。今年以来,该城区的住宅品质大幅提升,发展势头锐不可当,佳源.罗马都市、冠诚.东城国际、美的·梧桐庄园成为该区房价的领衔者。雁峰区商品住宅均价同比涨幅超过中心城区平均水平,价格表现在各城区中排行第三。据统计,该城区销售排行前十的项目整体均价在4500元/㎡左右。石鼓区住宅均价遥遥领先其他城区,高出中心城区平均水平479元/㎡。该城区高端、精装项目的成交比例较大,均价在4500-5000元/㎡、5000元/㎡以上的住宅分别约占该区总成交比例的25%。
三、商品房库存统计

截至2017年6月底,我市中心城区商品房累计库存量面积401.72万㎡(其中住宅累计库存量面积245.47万㎡;非住宅累计库存面积156.25万㎡)。我市中心城区住宅库存量已经连续6个月得到下降,目前库存情况已创近两年中心城区历史的最低水平。库存急速下降的过程中,衡阳中心城区房地产市场已悄然发生改变,有部分开发企业已经面临“产品短缺”、无房可卖的销售情况。所以当前市场亟需加快对有效房源的供应速度。

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住宅库存方面,根据前12个月中心城区住宅的平均销量计算,我市当前住宅库存量去化周期约 为7.32个月,相比上月末库存周期又缩短0.52个月,我市中心城区当前住宅库存已经降到合理范围之内。划分区域来看,蒸湘区、石鼓区、雁峰区、珠晖区住宅库存面积市场占有比分别为40.18%、20.56%、22.43%、16.83%,去化周期分别为5.95月、5.02月、7.57月、14.53月。我市中心城区蒸湘区、石鼓区库存周期已经降至6个月以下,亟需增加市场新增供应,珠晖区库存量最小,但销量水平较低所以库存周期相对较长。从各区间面积段住宅库存套数情况看,小于90㎡、90-144㎡(包含90)、大于等于144㎡面积户型库存套数去化周期分别为19.36月、5.31月、10.23月。从此数据来看,中心城区应该根据主流客户的自住需求来定位产品,加大小于90㎡的库存释放量,大幅增加90-144㎡产品供应。
非住宅库存方面,商业营业性用房、 办公楼、其他(主要为车库)实际库存面积分别86.79万㎡、9.69万㎡、59.77万㎡。根据前12个月这三类非住宅的平均销量计算,其去化周期分别为31.26月、34.79月、111.83月。各类非住宅库存量有缓慢下降趋势,但去化周期仍未缩短,办公楼以及其它类别的非住宅库存周期还在增加。
非住宅商品房的销售周期要长于住宅的销售周期,同时由于非住宅商品房库存的去化方式除销售外,还包括了开发企业自持经营和出租。因此,在当前基于月均销量计算去化周期的方法下,市中心城区非住宅商品房形成了相对住宅较高的去化周期。
四、商品房购房人群分析

(一)购房人户籍统计
截止至6月底,今年衡阳市本地居民商品住宅购房占比为86.85%,其中县(市)区占61.10%;省内衡阳周边城市购房占比为7.72%;省外购房占比为5.43%。今年衡阳市本地居民非住宅购房占比为84.90%,其中县(市)区占45.95%;省内衡阳周边城市购房占比为5.09%;省外购房占比为10.01%。当前衡阳中心城区商品房市场的主力购买人群来源于衡阳市下辖各县(市)区,县(市)区居民消费水平不断提高,对居住品质需求提升,投资性房地产的购买意愿加强,所以消费战场逐渐转向上一级的中心城区。而本城区居民,大部分早已入市,资金实力强的倾向于转战衡阳的上级城市。从中心城区商品房购房人群占比情况表可以看出,上半年购房人群户籍主要为衡阳市的本地居民,而省内衡阳周边城市户籍的购房比例少于省外户籍的购房人群比例。同时,省外户籍的购房人群更倾向于对衡阳非住宅的投资。
(二) 购房人群年龄构成
2017年上半年,中心城区商品房住宅的购房人群中30岁之内的比例稍大,然后随着年龄段增长购房比例逐渐减少,50岁以上的购房客户仅占9.10%。非住宅方面,除了50岁以上这个年龄段外,其他购房比例随着年龄段的增长而增加,40-50岁这个年龄阶段的人群为非住宅购买的主力军。我市中心城区住宅市场潜在需求主要是自住性需求和改善性需求,而自住需求主要部分来自于婚房的刚需,所以30岁之内这个年龄段的比重较大,而非住宅的购买客户主要为投资性购买需求,需要有一定的原始资金积累,年龄大的购房实力相对较强。
五、商品房购房付款方式

商品房购房付款方式按成交套数计算比例,今年上半年衡阳中心城区商品住宅销售的银行按揭比例为62.78%,公积金的贷款比例为16.80%,现金付款比例为20.42%。据每月的统计数据,住房银行按揭、公积金购房付款方式比例逐渐增加,现金付款比例相应缩小。随着房价的进一步上涨,选择付全款的人群比例将越来越少。非住宅销售的付款方式未涉及公积金,当前现金付款比例超过总比例的6成。
2017年上半年,衡阳中心城区商品住宅银行贷款金额为40.80亿元,公积金贷款金额10.36亿元,分别占住宅市场销售总金额的44.30%、11.25%;非住宅银行贷款金额3.41亿元,占非住宅市场销售总金额的19.11%。
六、二手房交易统计

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(一)交易量
2017年上半年,中心城区二手房交易面积38.77万㎡,其中住宅交易面积35.84万㎡。二手房住宅交易面积同比去年增长3.08 %,增幅不大。
分季度来看,二季度二手房成交面积相比一季度增长27.52%,其中住宅同比增长27.27%。而从近12个月中心城区二手房销售走势图可以看到,2月份后中心城区二手房成交行情便一路走高,6月份为二手房月销售的最高点。
(二)住房一、二级市场交易量对比
2017年上半年,中心城区住宅一级、二级市场累计交易量之比为5.84:1,比值逐渐缩小。衡阳正处于一级市场快速发展期,二级市场受一级市场的冲击较大。今年中心城区新房市场火热,相比之下二手房表现并不热情。衡阳属于三、四线城市,受传统观念的影响,购房户更偏向于新房市场,所以新房、二手房市场发展不平衡现象仍将长期存在。追根溯源,衡阳房地产市场的梯级消费观念尚未形成,二手房中介市场缺乏诚信和市场监管,同时二手房市场的政策推力和市场培育力度不够均是影响我市二手房市场销售的主要原因。
七、房地产开发投资数据

(一)投资情况
今年5月份我市中心城区累计完成房地产开发投资34.59亿元,与去年同期相比增长19.78。施工面积达到1300.80万平米,同比增长13.39%;其中新开工面积达到190.46平米,同比增长33.49%。截止至5月底,中心城区房地产开发投资进一步回升,企业投资意愿增加,房地产开发投资各项指标均呈正增长状态,其中新开工面积同比增幅最大。5月份完成房地产开发投资5.87亿元,与去年同期相比增长10.39%。
我市中心城区房地产呈现销售旺盛局面,现金流的快速回笼为房地产开发企业的后续发展提供强劲的资金保障,今年中心城区房地产开发投资也得到平稳增长。房地产投资施工是市场后期供应的风向标,对于感知市场走势的敏感度相当高,中心城区商品房销售情绪热情高涨,明显带动投资和新开工企稳回升。
(二)资金来源
2017年5月份我市中心城区银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款金额为247.29万元,环比上月分别增长1.26%。其中对居民购房、建房的消费性贷款金额为184.48万元,环比上月增长3.08%。

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